Acordo no Riviera Park reequilibra poder entre donos e administradora em resort de GO

A resolução do impasse jurídico que paralisou parte da operação do Riviera Park Hotel, em Caldas Novas (GO), marca um ponto de inflexão no modelo de governança de empreendimentos hoteleiros com unidades de propriedade privada. Após quase dois anos de litígios e paralisação, os proprietários de flats达成一致 com a administradora WAM, permitindo que os donos voltem a alugar suas unidades de forma independente, rompendo com a exclusividade do pool de reservas centralizado. A mudança, aprovada em Assembleia Geral Extraordinária, não apenas restaura a autonomia patrimonial dos investidores, mas também redefine a relação de poder entre o back-of-house e a base de ativos, um tema crítico para a controladoria e a gestão de receita de hotéis que operam com modelo híbrido de flats e quartos hoteleiros.

A anatomia do conflito e a virada estratégica

O cerne da disputa residia na interpretação da cláusula oitava da convenção do condomínio, que gerava ambiguidade sobre a capacidade do proprietário de locar sua unidade fora do canal oficial da administradora. Para os investidores, essa restrição representava uma perda de controle sobre o ativo e uma dependência excessiva de uma operadora que, segundo relatos do processo, não oferecia transparência suficiente sobre os repasses e a alocação de reservas. A mudança de comando na WAM, com a troca do CEO, acelerou as negociações, criando um ambiente mais propício ao consenso. A estratégia adotada pela administradora foi conceder a autonomia de locação em troca de uma garantia de permanência no contrato de administração até 2031, uma jogada que busca estabilizar a operação e recuperar a confiança do mercado local.

Do ponto de vista da controladoria, a transição de um modelo 100% centralizado para um modelo híbrido exige uma reestruturação profunda dos processos de reconciliação financeira. Historicamente, o modelo de pool de reservas simplifica a apuração de receita, pois todos os fluxos financeiros passam por uma única conta e são distribuídos de acordo com regras predefinidas. Com a entrada de locações independentes, o sistema de Property Management System (PMS) precisa ser capaz de distinguir entre reservas geradas pela central de reservas do hotel e aquelas feitas diretamente pelo proprietário. Isso impõe uma nova camada de complexidade para o night audit, que agora deve validar não apenas a ocupação física, mas também a origem da receita e a correta aplicação de taxas e impostos sobre cada tipo de transação.

Implicações operacionais para a gestão de receita

Para os gestores de receita (revenue managers), a fragmentação do canal de distribuição representa um desafio significativo para a manutenção da integridade da tarifa. Quando proprietários alugam suas unidades por conta própria, eles podem praticar preços divergentes dos estabelecidos pela política de pricing do hotel, o que pode gerar arbitragem e diluir o valor percebido da marca. Em mercados de alta demanda, como Caldas Novas durante o verão, a capacidade de controle sobre o ADR (Average Daily Rate) é vital para maximizar o RevPAR (Revenue Per Available Room). A perda de controle sobre parte do inventário pode levar a uma erosão do GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room) se a administradora não conseguir alinhar as tarifas das unidades independentes com a estratégia global de monetização.

A distribuição também sofre impactos diretos. A presença de unidades fora do pool pode afetar a disponibilidade exibida nos OTAs (Online Travel Agencies) e no site oficial do hotel. Se o PMS não estiver sincronizado em tempo real com as reservas independentes, há o risco de overbooking, o que gera custos operacionais elevados, incluindo reacomodação de hóspedes e reembolsos. Além disso, a experiência do hóspede pode ser comprometida se houver inconsistências nos serviços oferecidos entre os quartos administrados pelo hotel e os flats alugados por terceiros, especialmente em áreas comuns e serviços de concierge. A padronização da experiência se torna um diferencial competitivo que a administradora precisa garantir para justificar a taxa de gestão cobrada.

Precedentes internacionais e o modelo de coexistência

Este caso não é isolado no cenário global. Em destinos como Orlando, na Flórida, e em diversas cidades europeias, o modelo de 'condomínios hoteleiros' ou 'serviced apartments' é comum, onde proprietários mantêm a titularidade das unidades, mas contratam uma operadora para gerenciar a experiência do hóspede e a comercialização. A lição dessas experiências internacionais é que a transparência e a clareza contratual são fundamentais. Em muitos casos, a falha na governança leva a disputas judiciais que paralisam a operação, exatamente como ocorreu em Caldas Novas. A solução encontrada no Riviera Park, que mantém a administradora no comando da operação centralizada mas permite a locação independente, segue um modelo de 'coexistência' que tem se mostrado viável quando há forte supervisão e alinhamento de interesses.

Para a controladoria, a comparação com o padrão USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) é relevante. O USALI recomenda a segregação de receitas e custos por fonte de origem. A implementação desse padrão no Riviera Park será crucial para que os proprietários possam auditar com precisão seus rendimentos e para que a administradora demonstre a eficiência da sua operação. A ausência de um sistema contábil robusto é um dos principais gatilhos para conflitos entre proprietários e administradores, pois a opacidade financeira alimenta a desconfiança. A adoção de relatórios gerenciais mensais detalhados, com breakdown de ocupação, ADR e RevPAR por canal de venda, tende a ser uma exigência futura dos proprietários para manter a harmonia no consórcio.

Riscos futuros e o que observar adiante

Apesar da trégua, riscos permanecem. A renovação do contrato da WAM até 2031 cria uma dependência estrutural que pode ser questionada se a performance da administradora não atender às expectativas dos proprietários. A cláusula de saída e as penalidades por descumprimento de metas de ocupação ou receita precisam ser monitoradas de perto. Além disso, a entrada de plataformas de locação de curta temporada, como Airbnb e Booking.com, como canais de venda para as unidades independentes, pode complicar a gestão de tarifas e a conformidade tributária. A regulamentação local sobre locação de curta temporada em Caldas Novas é um fator externo que pode impactar a viabilidade econômica das unidades desvinculadas do pool.

Para os profissionais de hotelaria, o caso do Riviera Park serve de alerta sobre a importância da governança corporativa em empreendimentos com múltiplos stakeholders. A tecnologia de PMS e a inteligência de dados devem ser utilizadas não apenas para otimizar a receita, mas também para fortalecer a transparência e a confiança entre as partes. A tendência no setor é de uma maior profissionalização dos conselhos de proprietários e de uma maior exigência por KPIs (Key Performance Indicators) alinhados com o padrão internacional. Observar como a WAM gerenciará a transição para o modelo híbrido nos próximos dois anos será crucial para entender se este acordo é sustentável ou se apenas adiou a resolução de problemas estruturais mais profundos na relação entre capital e operação.