Multipropriedade hoteleira avança rápido e amplia presença em destinos brasileiros

A multipropriedade hoteleira no Brasil registrou expansão acelerada, com a oferta crescendo 373% na última década, enquanto a taxa de ocupação média se mantém em torno de 52,4% e a diária média alcança R$ 382,50, sinalizando um novo polo de receita para hotéis e incorporadoras.

A Lei nº 13.777/2018, que regulamentou o regime de tempo compartilhado, trouxe segurança jurídica tanto para os desenvolvedores quanto para os compradores, permitindo que um mesmo apartamento seja fracionado em até 52 cotas. Essa estrutura reduz o custo de aquisição para o consumidor e dilui despesas operacionais, como condomínio, manutenção e impostos, ao mesmo tempo que gera fluxo de caixa antecipado para o incorporador, que pode vender unidades ainda na planta e garantir receita antes da entrega.

Expansão para novos destinos

O estudo recente da Noctua Advisory aponta que o eixo tradicional formado por Caldas Novas (GO), Olímpia (SP) e Gramado (RS) está sendo complementado por mercados emergentes como Salinópolis (PA), Ipojuca (PE), Rio de Janeiro (RJ), Barretos (SP), Barreirinhas (MA), Porto Seguro (BA) e São Pedro (SP). Essa diversificação geográfica reflete a busca por destinos que combinam potencial turístico, infraestrutura de lazer e demanda reprimida, criando um ecossistema favorável ao modelo de tempo compartilhado.

A análise de 133 empreendimentos revela que 40% das unidades habitacionais têm menos de 30 m² de área privativa, enquanto 56% dos projetos concentram até 200 unidades habitacionais (UHs). Essa configuração indica que a multipropriedade está se aproximando mais de um hotel de lazer do que de um resort tradicional, com 44% das UHs apresentando desempenho modesto, mas ainda contribuindo para um RevPAR que supera o benchmark de hotéis de médio porte em algumas regiões.

Do ponto de vista financeiro, a multipropriedade oferece aos hotéis a possibilidade de elevar o ADR (Average Daily Rate) ao combinar a venda da cota com receitas recorrentes de hospedagem. Quando bem estruturada, a operação pode melhorar indicadores como o GOPPAR (Gross Operating Profit per Available Room) e o ALOS (Average Length of Stay), já que os proprietários costumam reservar períodos mais longos e previsíveis, facilitando o forecast de ocupação e permitindo estratégias de upsell de serviços ancillary, como spa, gastronomia e eventos corporativos.

Desafios operacionais e financeiros

Entretanto, a gestão de um pool hoteleiro de multipropriedade exige integração robusta entre sistemas de PMS (Property Management System), GDS (Global Distribution System) e OTAs (Online Travel Agencies). O night audit ganha relevância ao consolidar as reservas de diferentes cotas, garantir a conformidade com os contratos de uso e monitorar indicadores de no‑show e walk‑in, que podem impactar diretamente o BAR (Bed Availability Rate) e o BAC (Booking Acceptance Cost). A aderência aos padrões USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) também se torna imprescindível para mensurar custos operacionais e justificar investimentos em manutenção preventiva.

Do lado do investidor, a possibilidade de vender unidades ainda na fase de lançamento reduz o risco de capital parado e permite alinhar o fluxo de caixa ao cronograma de obras. Contudo, a dependência de um número suficiente de cotas vendidas para alcançar a ocupação desejada cria uma vulnerabilidade frente a ciclos econômicos desfavoráveis, especialmente quando a taxa de no‑show ultrapassa a média do mercado e compromete a rentabilidade.

A pesquisa da Caio Calfat Real Estate Consulting, em sua décima edição, destaca que o Brasil já ocupa a terceira posição mundial em volume de multipropriedade, atrás apenas dos Estados Unidos e México. O estudo indica que, embora a oferta esteja em expansão, ainda não há sinais de superoferta, pois a maioria dos projetos permanece pulverizada e focada em nichos de lazer específicos, o que preserva a margem de lucro e sustenta a atratividade para novos investidores.

Para os controladores e revenue managers, o cenário apresenta a oportunidade de incorporar a multipropriedade ao mix de produtos, ajustando o pricing dinâmico de forma a equilibrar a rentabilidade das cotas vendidas com a disponibilidade de quartos para o público walk‑in. A análise de dados históricos de ocupação, combinada com projeções de demanda sazonal, permite otimizar o mix de canais de distribuição, reduzindo o custo de aquisição (BAC) e aumentando a participação de canais diretos, que oferecem maior margem.

À medida que o mercado amadurece, a necessidade de profissionais capazes de conciliar a gestão de ativos imobiliários com a operação hoteleira se intensifica. A convergência entre controladoria, auditoria noturna e planejamento estratégico será decisiva para transformar a multipropriedade em um motor de crescimento sustentável, capaz de gerar receitas recorrentes, melhorar indicadores de performance e ampliar a base de clientes fidelizados.

O futuro próximo deverá observar a consolidação de parcerias entre incorporadoras e redes hoteleiras, a adoção de tecnologias de inteligência artificial para otimizar o forecast de ocupação e a expansão de modelos híbridos que combinam tempo compartilhado com opções de aluguel de curta temporada via plataformas digitais. Esses movimentos, se bem conduzidos, podem elevar ainda mais o RevPAR e posicionar a multipropriedade como um pilar estratégico no portfólio de ativos de hotéis brasileiros.